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  手****3 熱心網(wǎng)友

  1、農(nóng)村房屋有其特殊性，城市人口或者非本村村民無權(quán)購買農(nóng)村房屋，這是因?yàn)檎厥寝r(nóng)村村民對其所在集體土地的一種使用權(quán)物權(quán)，其只能在符合受讓宅基地資格的同一集體內(nèi)的村民之間轉(zhuǎn)讓、買賣，買受人受讓房屋后，仍需按照宅基地審批手續(xù)獲得該塊宅基地使用權(quán)，才能合法取得宅基地使用權(quán)及其上農(nóng)村房屋的所有權(quán)。因此，買賣雙方需謹(jǐn)慎履行前述義務(wù)，除雙方自愿達(dá)成買賣協(xié)議外，買受人還需要獲得或具有宅基地使用資格，方能按照土地管理部門的要求履行變更登記手續(xù)，獲得房證。 您的題目交代信息不全，但是綜合上述解答并結(jié)合法律實(shí)踐，買房人獨(dú)自辦理了變更手續(xù)，其程序有瑕疵，但是，你們之間的買賣行為，只要雙方主體均符合法律規(guī)定，具有買賣資格，自愿達(dá)成協(xié)議，無論是否做變更登記，房屋買賣合同均已合法成立并有效。不動產(chǎn)登記制度是用以對抗第三人的一種制度，買賣任何一方無權(quán)以房產(chǎn)未經(jīng)變更登記或變更登記不合法為由主張?jiān)贤瑹o效。 2、這個(gè)問題包含在了前面答復(fù)里，對買賣雙方而言，合同合法有效。如果買賣房屋時(shí)候只簽定了買賣房屋合同，但是沒有去辦過戶手續(xù)，法律上承認(rèn)買賣關(guān)系成立。但物權(quán)沒有發(fā)生效力。還不能享有房屋的所有權(quán)，買受人有權(quán)要求出賣人履行過戶的合同義務(wù)。 3、一個(gè)房屋只會有一個(gè)合法的物權(quán)證明，雙方各自持有房產(chǎn)證，那就要確定房產(chǎn)證的效力，可以到房管局去確認(rèn)。是否有一方的已經(jīng)失效，是否另一方合法取得？不能僅以時(shí)間先后判斷。

  2018-11-20