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  國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協(xié)商后達成一致意見時合同即成立，但并不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關(guān)程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律后果。（４）合同的內(nèi)容必須合法。出讓方、受讓方協(xié)商后訂立的合同不得違反法律、法規(guī)和社會公共利益。（５）經(jīng)市、縣人民政府批準。（６）合同必須采取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權(quán)出讓合同所產(chǎn)生的法律后果，即合同依法產(chǎn)生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現(xiàn)在：（１）在出讓方和受讓方之間設(shè)定一定的權(quán)利和義務(wù)；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據(jù)合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產(chǎn)生及時通知、協(xié)助、防止損失擴大等合同附隨義務(wù)。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權(quán)出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。合同變更、解除和終止。對于國有土地使用權(quán)出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同調(diào)整及規(guī)范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權(quán)出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之后，實際履行之間，受讓人的名稱發(fā)生了變化或者出現(xiàn)法人合并、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合并、分立后，其權(quán)利義務(wù)由新設(shè)立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。對于受讓人名稱發(fā)生變化，法律法規(guī)并未明確規(guī)定，基于受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今后土地登記的方便，應(yīng)

  2018-12-20