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  就同一房屋，同一主體，有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權(quán)利；當(dāng)然，如果享有“買賣不破租賃”的權(quán)利，必然享有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。物權(quán)法第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十條第一款也有相同規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的……”有人由此誤讀為：抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)成立在后的，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將會(huì)因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而歸于消滅。這種誤解，混淆了“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”與“買賣不破租賃”兩個(gè)概念。事實(shí)上，上述法條規(guī)定了合同法第二百二十九條“買賣不破租賃”規(guī)則的例外情形之一：后成立的租賃關(guān)系不得對(duì)抗先設(shè)立且已登記的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。也就是說，抵押權(quán)人通過變賣、拍賣等獲得清償而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，后于抵押權(quán)成立的租賃關(guān)系對(duì)受讓人無約束力，承租人無權(quán)請(qǐng)求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，買受人能以并無租賃關(guān)系存在(即無權(quán)利瑕疵)而獲得原抵押物。“買賣不破租賃”的適用和例外與承租人有無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非同一個(gè)概念。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的是物權(quán)變動(dòng)易主時(shí)，誰有優(yōu)先受讓權(quán)。目前沒有任何因抵押而導(dǎo)致承租人失去優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法條規(guī)定。只有因抵押而不適用“買賣不破租賃”的例外情形，兩者切不可混為一談。

  2019-06-14