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  親****7 熱心網(wǎng)友

  集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格是市場價格，是供求雙方在權(quán)衡各自利益的基礎(chǔ)上達成的交易價格，應當遵循市場規(guī)則和估價原理評估土地價格。具體可采用法定補償擴充法和準建設(shè)用地剩余法。一、法定補償擴充法近年來，我國通過試點在征地制度改革實踐中積累了大量經(jīng)驗，依據(jù)其中的理論研究成果會發(fā)現(xiàn)，集體土地流轉(zhuǎn)價格實際就是國家征收集體土地時的補償價格。《土地管理法》補償標準，是按土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的原用途來以倍數(shù)測算征地補償費，問題是沒有考慮土地的潛在收益和價值，沒有考慮市場的因素，將土地僅僅作為農(nóng)民的一種生產(chǎn)資料來看待，而沒有考慮土地之于農(nóng)民的多重功能，更沒有考慮農(nóng)民土地的財產(chǎn)權(quán)因素。一方面，受農(nóng)作物品種不同、物價波動等因素的影響，難以科學衡量征用的同一地塊內(nèi)，因種植物不同、畝產(chǎn)值差異而造成的征地補償費的差異;另一方面，當征用的是集體建設(shè)用地時，其補償標準更是無法科學測算。因此，如果征地補償僅僅限于對原有征地補償標準倍數(shù)的提高，那只是“治標不治本”的做法，充其量只是在一定程度上滿足了現(xiàn)有一部分被征地農(nóng)民的失衡心理，而難以勝任管長遠、管根本的重任。1、法定補償擴充法公式根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，目前農(nóng)用土地的征用補償價格只能是“法定補償價格”，而不可能是市場價格。為此，只能沿著過去的思路，立足原農(nóng)業(yè)土地用途，將法定補償含義延伸到集體建設(shè)用地，將農(nóng)用地或與之處于同一供需圈的集體建設(shè)用地價格全部補償給農(nóng)民，得到一條近似成本法的法定補償擴充法，測算土地征收價格。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費。集體建設(shè)用地價格參照集體農(nóng)用地價格計算。公式為：土地征收價格=農(nóng)用地基準地價+最低生活保障躉交保險費≈農(nóng)用地質(zhì)量價格+農(nóng)地保障價格=土地補償費+安置補助費+青苗和附著物補償費2、土地補償費土地補償費主要對土地被征后原農(nóng)業(yè)用地土地收益的彌補，與農(nóng)用土地質(zhì)量價格即進行無限年期修正后的農(nóng)用地基準地價基本一致。農(nóng)用地基準地價的內(nèi)涵是：在評估基準日，設(shè)施配套程度達到級別內(nèi)平均水平，且在正常市場條件下的30年使用期的農(nóng)用土地價格。所謂正常市場條件，是指農(nóng)用土地在現(xiàn)時農(nóng)業(yè)技術(shù)水平(灌溉技術(shù)、農(nóng)業(yè)科技、管理技術(shù))和利用狀況下，永續(xù)作為農(nóng)用土地時，從農(nóng)業(yè)社會角度評定的農(nóng)用土地地價?？梢?，農(nóng)用地基準地價表示農(nóng)用地質(zhì)量價格，相當于土地補償費。3、安置補助費安置補助費是對失地農(nóng)民進行合理安置的費用，保障農(nóng)民生活水平不降低

  2019-06-28