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  一、購買抵押房的風(fēng)險有這些：(一)若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效依照《擔(dān)保法》第149條及房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效。這是對轉(zhuǎn)讓已抵押的房屋的一種限制。依照這些規(guī)定，開發(fā)商須事先通知銀行并告知購買者房屋已抵押的事實，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。(二)銀行可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸另外，假如開發(fā)商在向銀行提供擔(dān)?；蜻€貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸。因此對于購房者來講買已被抵押的房屋風(fēng)險是比較大的。在這種情況下，開發(fā)商與購房者的房屋交易手續(xù)和開發(fā)商與銀行解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關(guān)重要。實際來說，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時間差?？傊?，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風(fēng)險降到最低。二、轉(zhuǎn)讓抵押房屋合同是否有效(一)抵押房允許轉(zhuǎn)讓，但抵押房轉(zhuǎn)讓附有一定條件總的來說首先抵押財產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財產(chǎn)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時才發(fā)生抵押財產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。依照房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)?？赡苡捎谵D(zhuǎn)讓方認為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實，不使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，不進行過戶登記。(二)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記被轉(zhuǎn)讓房屋由于設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立

  2020-06-13