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  6****7 熱心網(wǎng)友

  在市場經(jīng)濟(jì)的社會中，產(chǎn)品、信息處于廣泛的流通狀態(tài)，人們不僅關(guān)注著周圍的社會關(guān)系，而且更加關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)地位，他們較過去更多地體現(xiàn)為“經(jīng)濟(jì)人”，他們更多的關(guān)心自己所需要的，追求并實(shí)現(xiàn)著自己的預(yù)期利益。為維護(hù)交易的安全和穩(wěn)定，雙方往往采用訂立合同的方式將交易內(nèi)容落實(shí)到書面上。契約自由是合同法的靈魂，只要合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，法律都會保護(hù)當(dāng)事人雙方的利益。在商品房買賣過程中，作為出賣人的開發(fā)商為了追求利益的最大化，有時會憑借自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、信息優(yōu)勢等，將一套商品房出售給多個買受人，由此引發(fā)了許多的法律糾紛，而對于確認(rèn)糾紛系爭的《商品房買賣合同》的效力問題又是解決糾紛的關(guān)鍵，但由于我國當(dāng)前商品房開發(fā)、銷售的實(shí)際運(yùn)行快于我國不動產(chǎn)法律的制定、修改、頒行的進(jìn)程，法律及相關(guān)司法解釋往往是原則性的、高度概括的規(guī)定，對開發(fā)商將一套房屋“一女多嫁”的行為效力的認(rèn)定不夠具體，缺乏可操作性，這不僅不利于保護(hù)處于弱勢地位的房屋買受人，也不利于法官依法斷案，反而給法官的自由裁量權(quán)留有很大余地，造成不同的法官對同一《商品房買賣合同》的效力認(rèn)定產(chǎn)生分歧，不利于維護(hù)法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及當(dāng)前房地產(chǎn)市場的行業(yè)規(guī)例，一個適格的商品房出賣人應(yīng)當(dāng)是擁有合法、有效的“五證俱全”的開發(fā)商。否則，其出售商品房的行為必然無效。但當(dāng)一個開發(fā)商符合出售主體條件后，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化而“一房多賣”時，對若干個《商品房買賣合同》的權(quán)利如何確定呢？如何保護(hù)若干買受人的利益呢？筆者將實(shí)踐與法律理論、規(guī)定相結(jié)合，作出一些探索性分析和建議。 一、辦理過戶登記前、后的商品房“一房多賣” 我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。就不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而言，我國對有關(guān)不動產(chǎn)的法律作出了進(jìn)一步明確的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第59條和第60條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定，我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所育權(quán)登記發(fā)證制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理變更登記。據(jù)以上規(guī)定，我國實(shí)際上實(shí)行的是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記為所有權(quán)變動的物權(quán)立法模式。在商品房交易過程中，商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過戶登記為準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)指出的是，這里的過戶登記是指房地產(chǎn)管理部門為商品房買受人辦理完畢過戶登記，發(fā)放《房契》或《房屋

  2020-09-27