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q****0 熱心網(wǎng)友筆者在從事相關(guān)法律實(shí)務(wù)及研究大量司法裁判文書的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)歸納出二手房糾紛疑難問題及相關(guān)裁判規(guī)則、法律風(fēng)險提示。每條風(fēng)險提示，均源于實(shí)際發(fā)生的案例，背后往往是一起或數(shù)起費(fèi)時、費(fèi)錢、費(fèi)力的官司。，二手房買賣，無論當(dāng)事人，還是代理律師，對各種不同情形的房屋，對各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險，都要相應(yīng)的心中有數(shù)，通過合同條款，將丑話說在前面，以免事后麻煩。1.房屋面積差異的處理??二手房買賣合同未約定單價，或是約定“房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計價，且依照現(xiàn)在的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣通常雙方都親自到實(shí)地看房，買賣雙方對房屋的實(shí)際情況包括面積情況均應(yīng)事先了解，故對一方當(dāng)事人事后要求補(bǔ)交面積差價款的，通常不予支持，但雙方對面積單價及面積差額進(jìn)行特別約定的除外。??【相關(guān)法律風(fēng)險提示】??【1】陷阱條款：“該房地產(chǎn)建筑面積91.5平方米，以房產(chǎn)證為準(zhǔn)?！睂I受人而言，通常會認(rèn)為該房的建筑面積系出于房產(chǎn)證，且明確“以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”，不會存在任何風(fēng)險。司法實(shí)務(wù)中，可能會認(rèn)為，該條暗含著購買方已就房屋建筑面積與房產(chǎn)證做了核對，已對房產(chǎn)證原件做了審核，故在該房為抵押性質(zhì)、共有性質(zhì)等影響合同履行和效力的情形出現(xiàn)時，購買人出于明知的主觀狀態(tài)可能會得到認(rèn)定，甚至后果自負(fù)。故，無論房產(chǎn)證是在出賣方、中介，還是銀行、房管所，都要眼見為實(shí)，并且不僅要看，還要驗明真?zhèn)?。即使真?shí)，還是要就房屋實(shí)際面積與登記面積是否可能存在差異、房屋權(quán)屬的原始取得是否合法、房屋權(quán)屬是否存在其他糾紛引起移交出現(xiàn)障礙，做必要的調(diào)查、核實(shí)。??【2】持證權(quán)利人登記面積與實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積或使用面積不一致，除了測量誤差外，還存在過戶時共有面積剔除的可能。實(shí)踐中，受讓人實(shí)地對權(quán)證面積進(jìn)行測量，但對四址地界表述“以上兩證權(quán)屬界定為準(zhǔn)”可能存在的風(fēng)險未引發(fā)重視，引起法院最終認(rèn)定持證人已事先對此權(quán)屬瑕疵做了披露，判決風(fēng)險由買受人承擔(dān)。??【3】二手房買賣協(xié)議約定總價成交，或雖有面積約定，但未約定單位平方米價格情況下，嗣后買方以實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符，訴請補(bǔ)面積差價的，通常不會得到支持。??【4】二手房買賣前后，因采用的計算房屋面積標(biāo)準(zhǔn)不同，公攤面積的分?jǐn)偡绞接嬎惴绞讲灰粯?，造成新、舊證確定的房屋面積產(chǎn)生了誤差，因房屋實(shí)際面積并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，當(dāng)事人一方訴請補(bǔ)差價的，不予支持。??【5】二手房交易前，買賣雙方