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  使 用 權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過，這項(xiàng)使 用 權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使 用 權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使 用 權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使 用 權(quán)人所有。 很多人對(duì)使 用 權(quán)的含義了解甚少，購(gòu)房時(shí)大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得購(gòu)買的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實(shí)，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳。 實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永 久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國(guó)家土地出讓使 用 權(quán)年限是70年，無論是產(chǎn)權(quán)房，還是使 用 權(quán)房都不能超過這一土地使用年限。只不過使 用 權(quán)房為房管所或單位所有，與使 用 權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)使 用 權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對(duì)使 用 權(quán)房主進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使 用 權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。使 用 權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。 所有權(quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，最重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使 用 權(quán)，既能通過出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以＂處分＂房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。 注意事項(xiàng)： 1、在購(gòu)買使 用 權(quán)房時(shí)一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使 用 權(quán)房的＂房本＂沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡(jiǎn)單，因此購(gòu)房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防＂房本＂造假。 2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對(duì)使 用 權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使 用 權(quán)房拆遷，新房主將成為補(bǔ)償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補(bǔ)償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及。 3、使 用 權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，客戶一定要對(duì)照房本的面積來計(jì)算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使 用 權(quán)的房子一般按照使用面積計(jì)算，在具體交易的時(shí)候可以進(jìn)行實(shí)際測(cè)量。 4、不論購(gòu)買還是置換使 用 權(quán)房，都一定要核實(shí)清楚之前的各項(xiàng)費(fèi)用，如房租（物業(yè)費(fèi)）、供暖費(fèi)等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。 5、購(gòu)買使 用 權(quán)房要更加注意防范資 金風(fēng) 險(xiǎn)。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng) 險(xiǎn)。

  2021-09-08