到售樓部簽合同好還是和私人老板簽合同買房呢？加分20感謝

情況是這樣的：看中一樓盤中的一套住房，即A盤B房吧，此A盤整體由裝修好的售樓營銷部開盤營銷。A盤以電梯房為主，少量樓梯房，我現(xiàn)在要的是樓梯房。后來我私下得知，我要買的樓梯房那一棟是另一位小開發(fā)商自己買地皮建的，（除電梯房外，所有那十棟樓梯房都是些小老板買地皮合伙或單獨(dú)建房再出售的），但規(guī)劃在A盤內(nèi)，也由A盤統(tǒng)一銷售，賣出的每一套房要抽1%的房款給售樓部。今天我和那個(gè)小開發(fā)商見面了，他說我可以到售樓部簽房屋買賣合同，但有什么問題及要咨詢的都要和售樓部打交道，他不會(huì)和我接觸的。如果我和他私人簽合同也可以，有什么事可以直接找他了，價(jià)格也可比售樓部優(yōu)惠一些。所以我想問各位前輩們，我該選擇和誰簽合同最好呢，更能保障自己利益，如果和那位小老板簽合同會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢，如何防范，要注意些什么呢？ 還有就是今年規(guī)定開發(fā)商賣房子時(shí)開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證，但我發(fā)現(xiàn)很多小樓盤都沒有這證還不照樣賣房，一些大盤沒有這證好像也在認(rèn)購及賣卡交定金之類。所以我這次買房到底是不是一定要買有這許可證的房子啊，沒有許可證的房子如果我買了會(huì)有什么不好嗎？開發(fā)商承諾辦二證哦。